Recht auf Anpassung von Ladenmieten bei coronabedingter Geschäftsschließung

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 (Az.: XII ZR 8/21) entschieden, dass Gewerbetreibende, die wegen eines Lockdowns in der Corona-Pandemie ihre Geschäfte schließen müssen, unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Anpassung der Miete haben. Eine pauschale Regelung hierfür gibt es aber nicht; es müssen jeweils sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.

Was war passiert?

Die Klägerin hat an die Beklagte Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet. Die Beklagte musste ihr Textileinzelhandelsgeschäft aufgrund einer Allgemeinverfügung im Mietobjekt für die Dauer von insgesamt einem Monat schließen – und entrichtete für diesen Zeitraum auch keine Miete.

Keine Kunden, kein Umsatz, also auch keine Pflicht zur Mietzahlung?

Die Klägerin hat die beklagte Mieterin auf Zahlung der Miete verklagt: Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung der ausstehenden Monatsmiete in Höhe von 7.854,00 EUR verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben, die Beklagte zur Zahlung von lediglich 3.720,09 EUR verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung führte das Berufungsgericht aus, es sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrages dahin gebietet, dass die Kaltmiete für die Dauer der Betriebsschließung auf die Hälfte reduziert werde.

Auf die Revisionen beider Parteien hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an das Oberlandesgericht zurück verwiesen.

Was hat der BGH entschieden?

Gewerbliche Mieter können bei einer Betriebsschließung während der Covid-19-Pandemie die Miete nicht pauschal kürzen. Sie können allerdings verlangen, dass die Ladenmiete - weil eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten ist - angepasst wird. Voraussetzung ist allerdings weiter, dass dem betroffenen Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Dabei bedarf es einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind, so der BGH.

Kriterien für die Höhe der Mietanpassung sind beispielsweise

• der Umsatzrückgang der konkreten Filiale (nicht des Konzerns),
• staatliche Leistungen, die der Mieter zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten hat (und nicht zurückzahlen muss)
• Ersatzleistungen von Versicherungen, die der Mieter bekommen hat.

Erneute Entscheidung des OLG

Das Oberlandesgericht hat nun zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung im streitgegenständlichen Zeitraum für die beklagte Mieterin hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß haben, das eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich macht.

Von der Entscheidung des BGH profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter: Denn in Abhängigkeit von den Nachteilen, die der Mieter durch die pandemiebedingte Betriebsschließung tatsächlich erlitten hat, bleibt er zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet oder kann eine Anpassung verlangen.

Fragen zu diesem Komplex und allen Fragen des Mietrechts beantwortet Ihnen gerne die Kollegin Rechtsanwältin Tietjen.

Miriam Tietjen